Aumento o diminuzione dei valori dei terreni?

Il solo la verità nell’espressione “la terra apprezzerà sempre di valore perché non ne ricavano più” si trova nelle ultime 7 parole! La disponibilità limitata di terra non si avvicina nemmeno a garantire che il suo valore aumenterà nel tempo. L’offerta è solo un fattore da considerare nella stima del valore di un lotto immobiliare, e non è così importante come altre questioni quando si tratta di determinare il valore di un terreno per lo sviluppo.

Il processo di valutazione dello sviluppo del territorio inizia con diverse domande. Queste domande si concentrano sull’uso più redditizio del pacco, tenendo conto dell’attuale zonizzazione e di altre restrizioni legali e di eventuali limitazioni fisiche del sito. Il valore è legato al “massimo e migliore utilizzo” di un appezzamento di terreno, che è l’uso più redditizio che sia legale, fisicamente possibile ed economicamente fattibile. Il utilità (l’utilità) di un appezzamento di terreno è la chiave.

Supponiamo che ci sia un solo appezzamento di terreno libero, composto da 20 acri, disponibile in un’area. Ha un’ottima posizione e le linee di servizio pubblico sono in strada. Il venditore chiede 2 milioni di dollari per questo. Quanto vale davvero? Non puoi rispondere a questa domanda finché non conosci alcuni fatti aggiuntivi, come quali usi e densità di sviluppo sono consentiti dalla zonizzazione, quanta superficie può essere sviluppata e se sono disponibili permessi di utilità. In altre parole, è necessario sapere come può essere utilizzato il pacco e l’intensità dell’uso che è possibile.

Futuro inferiore $$$

Il tempo può lavorare a favore o contro i valori di sviluppo del territorio. Può apportare modifiche che limitano il modo in cui un lotto può essere utilizzato o influiscono sulla sua fattibilità economica o fisica per lo sviluppo. I governi locali, provinciali e statali possono emanare leggi che vietano o sospendono lo sviluppo per un determinato periodo di tempo per consentire la correzione di una condizione o l’attuazione di una modifica. Queste “moratorie” possono durare settimane, mesi o addirittura anni.

Supponiamo che un appezzamento di 20 acri si trovi in ​​un’area che è esplosa con lo sviluppo. I costruttori hanno acquistato praticamente tutti i permessi fognari disponibili. Il governo locale impone una moratoria e interrompe il rilascio di ulteriori fognature e autorizzazioni edilizie fino all’ampliamento dell’impianto di depurazione esistente o alla progettazione, realizzazione e messa in linea di un nuovo impianto. Lo sviluppo potrebbe essere sospeso per anni perché solo gli immobili che hanno i permessi fognari possono essere costruiti. Il venditore avrebbe difficoltà a trovare acquirenti una volta entrata in vigore la moratoria perché i costruttori non sarebbero interessati a vincolare risorse su una proprietà che non potrebbero utilizzare nel prossimo futuro.

Il fatto che questo lotto sia l’unica proprietà non edificata rimasta nell’intera area non significa che valga un sacco di soldi ora o anche tra 10 anni. Se ad esempio è zona agricola, la proprietà probabilmente non si apprezzerà in modo misurabile nel tempo senza una modifica per consentire un uso proficuo dello sviluppo. In alternativa, il lotto potrebbe contenere aree significative di risorse naturali che non potrebbero essere disturbate o aumenterebbero i costi al punto che qualsiasi sviluppo non sarebbe economicamente fattibile. Il tempo non farà sparire magicamente queste limitazioni. Il valore non aumenterà sostanzialmente con il passare del tempo.

Futuro superiore $$$

La proprietà di 20 acri Potevo vale un sacco di soldi se si trova in un’area che è stata presa di mira per la crescita. Una superstrada che attraversa la contea potrebbe essere in lavorazione a seguito di anni di pianificazione a livello statale e provinciale e il valore di questa proprietà aumenterebbe se si trovasse nel corridoio dell’autostrada proposta. Il lotto potrebbe valere molto tra cinque anni, quando il governo locale ha aggiornato il suo piano generale e ha deciso che le proprietà in quest’area dovrebbero essere suddivise in zone per consentire uno sviluppo più intensivo di quello agricolo. Questo cambiamento promuoverebbe piani per insediamenti abitativi e importanti strutture commerciali e di vendita al dettaglio (un centro commerciale regionale, centri commerciali, parchi a tema e campus di uffici) e i servizi pubblici sarebbero estesi o ampliati per gestire la crescita prevista in quest’area. Si sarebbe verificato un notevole apprezzamento, non a causa del passare del tempo, ma perché l’uso più alto e migliore della parcella era cambiato radicalmente.

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