Come costruire un modello di flusso di cassa per il tuo investimento immobiliare

Stai per iniziare a investire nel settore immobiliare? O forse hai già messo l’alluce in acqua ma vuoi saperne di più. Ecco una panoramica dei fattori che devi prendere in considerazione per proiettare il tuo potenziale ritorno su un investimento.

  • Prezzo di acquisto – ovviamente, la quantità di denaro che metti per la proprietà è significativa nel determinare il risultato dell’investimento.
  • Il tasso di apprezzamento annuo al quale si prevede che il valore della proprietà aumenterà.
  • Per quanti anni ti aspetti di detenere la proprietà. Combinato con le 2 cifre sopra, questo ti consentirà di stimare un prezzo di vendita futuro.
  • Numero di unità in affitto e affitto che prevedi di ricevere da ciascuna unità.
  • Tasso annuo di rivalutazione dell’affitto.
  • Tasso di inoccupazione previsto: è importante ricordare che gli inquilini vanno e vengono e occasionalmente ti lasciano con unità in affitto vuote. È meglio pianificarlo nella tua proiezione.
  • Eventuali entrate varie che prevedi (servizi di lavanderia, ecc.) e la velocità con cui prevedi che tali entrate crescano.
  • Spese di gestione della proprietà. Anche se prevedi di gestire la proprietà da solo, è meglio prevedere un’indennità per la gestione professionale della proprietà. Innanzitutto, questo ti premia per il tempo e lo sforzo che investi. In secondo luogo, assicura che tu sia coperto se per qualche motivo imprevisto devi affidare la gestione a un professionista in futuro.
  • Infine, ma non meno importante, devi conoscere il tuo costo opportunità, qualcosa che i grandi investitori chiamerebbero il “costo del capitale”. Ad esempio, se puoi guadagnare il 5% mantenendo i tuoi soldi in banca, vorrai molto più del 5% per assumerti il ​​rischio e gli investimenti di tempo richiesti da una proprietà in affitto!
  • Spese operative annuali e tasso al quale si prevede che tali spese aumenteranno durante il periodo di proprietà.
  • Tasse di proprietà e tasso di aumento annuo.
  • Assicurazione e tasso di aumento annuo. È fondamentale assicurare il tuo investimento sostanziale!
  • Eventuali spese varie e tasso di incremento annuo.
  • Spesa di ammortamento. Per determinarlo, dovrai stimare il valore stimato dell’edificio come percentuale del prezzo totale di acquisto.
  • I tuoi investimenti annuali di capitale nella proprietà. Stavi pianificando un budget per miglioramenti di capitale, vero?
  • Anticipo: quanto denaro stai mettendo in anticipo?
  • Commissioni bancarie: quanti punti prevedi di pagare e quali commissioni di chiusura ti aspetti di sostenere se metti un’ipoteca sulla proprietà?
  • Quale tasso di interesse ipotecario ti aspetti? E quanto durerà il periodo di ammortamento?

Ora che hai tutti i numeri disposti di fronte a te, devi “solo” costruire un modello finanziario che ti permetta di proiettare il flusso di cassa per tutto il periodo di proprietà e quindi utilizzare i calcoli del valore temporale del denaro per creare un valore attuale di tali flussi. Confronta il valore attuale dei tuoi futuri incassi con l’importo di denaro che spenderai in anticipo. Se è maggiore, congratulazioni, hai un valore attuale netto positivo e questa proprietà sembra attraente. Se il risultato è negativo, è una bandiera rossa: devi dare un’altra occhiata, perché questo potrebbe non essere un buon affare per te.

Il commento ovvio che potresti avere è… “Sembra tutto terribilmente difficile! Non ci sono strumenti che possono aiutarmi?”

La buona notizia è che ci sono! Infatti puoi usare un calcolatrice online per investimenti immobiliari che farà tutti i calcoli pesanti per te. Inserisci semplicemente i numeri e rivedi i risultati. Ora QUELLO è un investimento intelligente!

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