Diversi fattori importanti entrano in gioco nella protezione di un investimento immobiliare commerciale o di strati dalle intemperie. Scegliere strategicamente il tipo di sistema di copertura utilizzato e avere un piano di manutenzione proattivo sono due fattori molto importanti. Le prestazioni di un tetto hanno un profondo impatto sulle operazioni immobiliari, sulla soddisfazione di inquilini e residenti e sui costi del proprietario dell’immobile.
Questo articolo contiene un riepilogo delle informazioni che i nostri gestori di proprietà condividono con i clienti che cercano di comprendere il loro sistema di copertura e l’importanza della manutenzione. Spesso condividiamo questo tipo di informazioni con clienti come proprietari di edifici commerciali e locatari fino a consigli di strato e residenti di condomini. Continua a leggere per ottenere le informazioni necessarie per comprendere i tipi di sistemi per tetti piani e la manutenzione che li accompagna.
I tetti piani sono il tipo più comune di sistema di copertura in uso per le proprietà commerciali e alcuni tipi di sviluppi a strati come appartamenti bassi e condomini a molti piani. I 5 tipi più diffusi di sistemi di copertura piana sono:
- Coperture costruite (conosciute anche come BUR)
- Coperture bituminose modificate
- Copertura zavorrata
- Copertura a un solo strato
- Sistemi di coperture verdi
Coperture costruite (BUR) è anche indicato come un tetto di catrame e ghiaia. Si tratta di un feltro infuso di catrame che viene arrotolato sul tetto con sovrapposizione tra gli strati. Il catrame liquido viene applicato sulla superficie e tra gli strati sovrapposti. A seconda delle condizioni, generalmente questo tipo di tetto dura dai 10 ai 15 anni e quindi richiede l’aggiunta di strati aggiuntivi. Un materiale di copertura, come una piccola roccia, può essere utilizzato per proteggere il sistema di copertura e prolungare la vita utile del tetto.
Coperture bituminose modificate è un ibrido del sistema BUR in cui il materiale viene prodotto in una fabbrica e viene fornito in rotoli da applicare alla copertura del tetto. Il materiale stesso è catrame modificato o asfalto con gomma tipicamente aggiunta per prestazioni migliorate. Normalmente viene utilizzato un sottotetto in BUR prima dell’applicazione del bitume modificato che viene applicato con adesivo, torcia o rastrellamento a caldo. Normalmente è necessario un materiale di copertura per proteggere il sistema di copertura. La durata della vita di questo tipo di tetto supera in genere i 20 anni.
Copertura zavorrata è un sistema di copertura a membrana che di solito viene posato liberamente sull’impalcato del tetto e tenuto in posizione dal peso di una copertura come piccole rocce o pavimentazioni prefabbricate in calcestruzzo. Un materiale comune utilizzato come tale membrana è l’EPDM (Ethylene Propylene Diene Monomer). Le cuciture e la membrana sono unite con un adesivo. Se ben mantenuto, un tetto zavorrato durerà normalmente oltre 30 anni.
Copertura a un solo strato sistemi semplicemente lastre a un solo strato di una membrana per tetti composta da diversi tipi di polimeri sintetici. Durante la posa vengono sigillati in corrispondenza dei giunti per creare impermeabilizzazione. Sebbene in genere abbiano un prezzo più alto, ottieni quello per cui paghi. I tetti a membrana a strato singolo possono sopravvivere a qualsiasi altro tipo di tetto, tuttavia, è fondamentale scegliere una membrana a strato singolo con uno strato di base pesante e un robusto design a maglia. Queste membrane sono generalmente eccellenti in termini di resistenza ai raggi UV e allo strappo; due fattori che guidano la loro longevità. In teoria, con una cura e una manutenzione adeguate, un tetto a membrana monostrato può durare oltre 50 anni. In pratica, quelli meglio progettati sono stati inventati circa 25 anni fa e oggi il tasso di guasti e sostituzioni può arrivare fino all’1%.
Sistemi di coperture verdi sono stati utilizzati per secoli in Europa per ridurre i consumi energetici e gestire il calore degli edifici cittadini. Questa tendenza sta prendendo piede in Nord America negli ultimi anni. I tetti verdi rallentano il drenaggio dell’acqua del tetto, consentendo alla vegetazione di immagazzinare l’acqua e far evaporare l’acqua nell’atmosfera direttamente dal tetto. Ciò riduce enormemente il carico sui sistemi di drenaggio dell’edificio e della città. La base per un sistema di copertura verde è tipicamente la stessa, meccanicamente parlando, di un tetto zavorrato. Invece dell’uso di roccia sciolta, vengono applicati terreno e vegetazione. Tuttavia, la differenza fondamentale è che il materiale per il tetto deve anche svolgere una duplice funzione di barriera contro le radici che impedisce la penetrazione delle radici nella copertura. Si consiglia di considerare l’utilizzo di una membrana di copertura appositamente studiata per le coperture a verde. Un tetto verde ben progettato e installato può durare oltre 20 anni.
Manutenzione
Nessun articolo sui materiali e la tecnologia da costruzione dovrebbe terminare senza un accenno alla manutenzione. Tutte le coperture devono disporre di un solido programma di manutenzione preventiva che includa la rimozione di detriti e sporco, l’ispezione per rilevare eventuali danni, nonché la pulizia regolare di pluviali e grondaie.
Il tetto e le scossaline (la lamiera che circonda i giunti e gli angoli e dirige l’acqua lontano dal tetto) devono essere riparati almeno una volta all’anno danni o crepe. La durata del tetto dovrebbe essere valutata come parte del processo di manutenzione e una disposizione per l’aggiornamento o la sostituzione dovrebbe essere una parte del processo di budgeting e pianificazione del capitale per la proprietà.
In caso di una perdita, non importa quanto piccola, la fonte della perdita deve essere investigata e rettificata e l’area in cui è apparsa (ad es. pannello del soffitto o parete) dovrebbe essere ripristinata. Piccole perdite possono facilmente trasformarsi in grandi perdite in un temporale. L’importanza del ripristino del controsoffitto o della parete non è solo estetica, è importante anche per consentire la tempestiva individuazione di eventuali ulteriori perdite.
In conclusione, essendo informato sul tuo sistema di copertura, le sue esigenze di manutenzione e le tue opzioni future al momento dell’aggiornamento o della sostituzione, puoi assicurarti di prendere decisioni più informate sul tuo investimento immobiliare.