Quando gestisci in modo efficiente un Centro Commerciale, le spese ei costi operativi devono essere ben sotto controllo. In questo mercato immobiliare ci sono una serie di pressioni per bilanciare come parte di quel processo di gestione della proprietà e la spesa sarà sempre di grande preoccupazione. È molto difficile affittare locali liberi a nuovi inquilini se le spese sono eccessive per un immobile di questo tipo. In tal caso, il proprietario avrà anche un reddito netto inferiore.
La cosa più importante è che il centro commerciale dovrebbe funzionare finanziariamente secondo standard che siano almeno uguali o migliori di qualsiasi altra proprietà della concorrenza nell’area di tipo e dimensioni simili. Gli standard dovrebbero includere criteri finanziari chiave come:
- Costi di riparazione e manutenzione
- Assicurazioni
- Servizi di manutenzione essenziali
- Generazione di reddito
- Fattore posto vacante
- Crescita del reddito
- Sales MAT (Fatturato medio medio)
- Vendite per tipo di rivenditore
- Vendite per dimensione del negozio
- Le visite dei clienti alla struttura
- Tariffe comunali e altri costi legali
Queste cifre devono essere gestite e comprese all’interno del piano di performance finanziaria del Centro commerciale. Per raggiungere questo obiettivo, non è raro che i centri commerciali condividano alcune informazioni e medie nell’ambito di ricerche di mercato sulla performance finanziaria. Se non puoi confrontare la tua proprietà con qualcos’altro, non saprai dove è diretta e come si sta comportando.
Va detto che la storia della tua proprietà negli ultimi anni sarà sempre utile come punto di riferimento nel piano delle prestazioni della tua proprietà. Nell’ambito di tale analisi storica, è possibile suddividere le uscite tra elementi controllabili e elementi non controllabili, quindi tenere traccia delle escalation in base a codici o tipi di reddito.
Le voci incontrollabili sono quelle che vengono applicate alla proprietà e devono essere pagate. In genere sono le tariffe comunali, le tariffe dell’acqua e la tassa fondiaria. L’escalation di queste voci si verifica a causa delle politiche incontrollabili e dei processi di valutazione dei consigli locali. Di solito baseranno le loro tariffe e spese sul valore della proprietà. Non è insolito che i comuni valutino le proprietà locali ogni due anni a questo scopo. I gestori dei centri di vendita al dettaglio conoscono l’alto valore del monitoraggio e della contestazione del valore della proprietà quando arriva. È possibile risparmiare ingenti costi operativi e pagamenti per tariffe e tasse se si ottiene un valore realistico della proprietà.
La cooperazione tra i direttori dei centri è quindi comune e abbastanza produttiva dato che il lavoro e l’industria sono così speciali. I gestori di proprietà non qualificati e ordinari hanno poche possibilità di migliorare e specializzarsi senza acquisire esperienza da altri gestori di centri commerciali affermati in questa parte del settore immobiliare.