Diritto della proprietà commerciale – Cantiere edificabile – Diritto commerciale – Accordi orali – Vendita di terreni

Il caso Anderson Antiques (UK) Ltd contro Anderson Wharf (Hull) Ltd e un altro [2007]riguardava la proprietà di una partecipazione equa in un sito di sviluppo.

La società ricorrente era proprietaria di diversi appezzamenti di terreno comprendenti un sito di sviluppo (“il Sito”). Il secondo imputato era un promotore immobiliare esperto e l’unico amministratore e azionista della prima società convenuta. La società è stata costituita come veicolo unico con l’unico scopo di acquisire e sviluppare il Sito.

Nel settembre 2006 si è svolto un incontro tra un rappresentante del ricorrente, A, e il secondo convenuto (a casa del secondo convenuto). Secondo i convenuti, in quella riunione le parti hanno stipulato un accordo orale in base al quale il ricorrente ha convenuto, dopo che il primo convenuto si è assicurato il completamento di vari lavori preparatori e ha ottenuto i finanziamenti necessari, di vendere il Sito al primo convenuto per £ 2 milioni .

Il ricorrente ha ammesso che A aveva visitato la casa del secondo convenuto, ma ha negato che fosse stato stipulato un tale accordo orale. Secondo l’attore, qualsiasi discussione riguardante il Sito era stata limitata all’affermazione del secondo convenuto che il primo convenuto poteva corrispondere a un’offerta presunta sul Sito. Una nota di presenza dell’avvocato del ricorrente e relativa a una conversazione telefonica con A avvenuta il giorno dopo l’incontro ha sostenuto la versione dei fatti del ricorrente.

Successivamente, il ricorrente ha cercato di vendere il Sito tramite una procedura di gara informale. Gli avvocati degli imputati hanno presentato denuncia scritta circa l’esattezza del contenuto dei dettagli di vendita. Tuttavia, non hanno avuto alcun problema con la vendita alla luce del presunto accordo orale.

Nel corso della corrispondenza che ne è seguita, gli avvocati degli imputati hanno accettato di non avere alcun interesse legale nel Sito. Gli imputati hanno avuto due offerte nell’ambito della procedura di gara respinte. Nel febbraio 2007, i convenuti hanno depositato ricorsi avverso le intestazioni del Sito, sulla base del fatto che avevano un equo interesse nel Sito derivante dal presunto accordo orale di vendita, e le spese sostenute in pregiudizio affidamento su tale accordo.

La ricorrente ha avviato un procedimento con il quale ha chiesto:

§ Una dichiarazione che gli imputati non avevano alcun interesse nel Sito;

§ La cancellazione degli avvisi contro le intestazioni del Sito; e

§ Danni ai sensi dell’articolo 77 del Land Registration Act 2002 (“l’Atto”).

I convenuti hanno formulato domanda riconvenzionale restitutiva e l’attore ha chiesto il giudizio sommario.

Due questioni principali dovevano essere determinate dal tribunale:

§ In primo luogo, se la tesi degli imputati secondo cui un equo interesse nel Sito fosse sorto in virtù di un affidamento pregiudizievole sul presunto accordo avesse una reale prospettiva di successo; e

§ In secondo luogo, in caso negativo, se il secondo convenuto fosse personalmente responsabile dell’eventuale risarcimento dei danni effettuato ai sensi dell’articolo 77 della legge.

Il tribunale ha stabilito che, nella specie, gli imputati non avevano dimostrato l’esistenza di un accordo orale per la vendita del Sito ai primi imputati. L’asserito accordo orale fatto valere dagli imputati era semplicemente incompatibile con le prove dinanzi al giudice nonché con il comportamento degli imputati.

In particolare, gli avvocati degli imputati avevano ammesso per corrispondenza di non avere alcun interesse legale nel Sito, e gli imputati non avevano sollevato obiezioni all’attore che tentava di vendere il Sito mediante gara. In ogni caso, anche se tale accordo orale fosse esistito, i tentativi del primo convenuto di aggiudicarsi il Sito durante la procedura di gara erano stati un’accettazione della violazione ripudiante del ricorrente di tale accordo. In tali circostanze, il caso degli imputati non aveva reali prospettive di successo.

Per quanto riguarda la responsabilità personale del secondo convenuto, ai sensi dell’art. 77 della Legge, la responsabilità primaria spettava alla parte che presentava l’istanza al Catasto. In questo caso, quella parte era stata la prima imputata.

Tuttavia, il primo convenuto era stato semplicemente un veicolo a scopo unico, ed era chiaro che il secondo convenuto aveva agito per conto del primo convenuto nel presentare la domanda. Era stato il secondo imputato ad aver istruito gli avvocati nel corso del contenzioso, e aveva fatto la dichiarazione statutaria a sostegno della domanda al catasto. In tali circostanze, il secondo convenuto aveva chiaramente disposto la domanda di avviso contro il titolo dell’attore, e quindi la responsabilità di cui all’articolo 77 della legge sarebbe anche a lui imputabile personalmente.

Vi preghiamo di contattarci per ulteriori informazioni sulla valutazione dei danni dovuti in caso di risoluzione di un contratto all’indirizzo [email protected]

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© RT COOPERS, 2007. Questa nota informativa non fornisce una dichiarazione esauriente o completa della legge relativa alle questioni discusse né costituisce una consulenza legale. Ha lo scopo solo di evidenziare questioni generali. Dovrebbe sempre essere richiesta una consulenza legale specializzata in relazione a circostanze particolari.

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