FASB ha proposto modifiche alla contabilità del leasing – Impatti sugli immobili commerciali

Introduzione:

Il Financial Accounting Standards Board (FASB) il 17 agosto 2010 ha pubblicato la sua “bozza di esposizione” che richiede alle società di registrare quasi tutti i contratti di locazione nei loro bilanci come attività di “diritto d’uso” e un corrispondente “pagamento futuro del leasing – passività” . Cosa significa questo per la tua attività in termini semplici? Questa proposta in sostanza elimina i leasing operativi; tutti i contratti di locazione (a meno che non siano irrilevanti) sarebbero capitalizzati utilizzando il valore attuale dei canoni minimi di locazione. Pertanto, le imprese che in passato avevano obblighi di locazione fuori bilancio, devono ora registrare tali obblighi nel proprio bilancio.

Un punto chiave da considerare in merito alle proposte di modifiche contabili del leasing è che, con ogni probabilità, i leasing operativi esistenti, firmati prima dell’attuazione delle nuove regole, richiederanno la riclassificazione come leasing in conto capitale che devono essere contabilizzati in bilancio. Ciò significa che i professionisti del settore immobiliare devono considerare immediatamente l’effetto che i contratti di locazione esistenti e programmati avranno sul bilancio una volta attuate le regole proposte. Poiché le obbligazioni di leasing operativo possono rappresentare una passività maggiore di tutte le attività di bilancio messe insieme, la riclassificazione del leasing può alterare in modo significativo il bilancio dell’azienda.

L’impatto della registrazione di questi obblighi di locazione sul bilancio può avere molteplici impatti, come ad esempio: le imprese che devono allertare i propri prestatori in quanto ora non saranno conformi ai loro covenant di prestito, negoziare nuovi covenants di prestito con i prestatori a causa della riformulazione finanziaria dichiarazioni, i rapporti utilizzati per valutare il potenziale di credito di un’impresa subiranno un impatto negativo e la rideterminazione del bilancio di un locatario una volta che la modifica avrà effetto potrebbe comportare un saldo patrimoniale inferiore e modifiche a vari rapporti contabili

La base concettuale per la contabilizzazione del leasing cambierebbe dal determinare quando “sostanzialmente tutti i benefici e i rischi della proprietà” sono stati trasferiti, al riconoscimento del “diritto all’uso” come attività e alla ripartizione delle attività (e delle obbligazioni) tra il locatario e il locatore.

Come parte dell’annuncio del FASB, il Board ha affermato che, a loro avviso, “la contabilità corrente in questo settore non descrive chiaramente le risorse e gli obblighi derivanti dalle operazioni di locazione”. Ciò suggerisce che il risultato finale richiederà probabilmente più attività di leasing da riflettere sul bilancio di quanto non avvenga attualmente. In altre parole, è probabile che molti, forse quasi tutti, contratti di locazione considerati operativi siano considerati capitali secondo i nuovi standard. Pertanto, è probabile che molte società con ampi portafogli di leasing operativi vedranno un cambiamento sostanziale nei loro bilanci aziendali.

Parte dello scopo è quello di coordinare gli standard contabili di locazione con l’International Accounting Standards Board (IASB), che stabilisce gli standard contabili per l’Europa e molti altri paesi. Lo IASB e il FASB hanno attualmente differenze sostanziali nel trattamento dei contratti di locazione; particolarmente degno di nota è che i test “bright line” di FAS 13 (se la durata del contratto di locazione è pari o superiore al 75% della vita economica e se il valore attuale dei canoni è pari o superiore al 90% del fair value) non sono utilizzati da lo IASB, che preferisce un approccio “a fatti e circostanze” che comporti più richieste di giudizio. Entrambi, tuttavia, hanno il concetto di leasing finanziario (o finanziario) e operativo, tuttavia la linea di demarcazione è tracciata tra tali leasing.

Il FASB accetterà commenti pubblici su questa proposta di modifica fino al 15 dicembre 2010. Se la FASB prenderà una decisione definitiva nel 2011 in merito a questa proposta di modifica alla contabilità del leasing, le nuove regole entreranno in vigore nel 2013.

Inoltre, il personale della Securities and Exchange Commission ha riferito in un rapporto incaricato da Sarbanes-Oxley, che l’importo dei leasing operativi che sono tenuti fuori bilancio è stimato a $ 1,25 trilioni che sarebbero trasferiti ai bilanci aziendali se questa proposta di contabilità il cambiamento è adottato.

Immobile commerciale:

L’impatto sul mercato degli immobili commerciali sarebbe sostanziale e avrà un impatto significativo sugli inquilini commerciali e sui proprietari. David Nebiker, Managing Partner di ProTenant (una società immobiliare commerciale che si concentra sull’assistenza a Denver e alle società regionali nella definizione di strategie, sviluppo e implementazione di soluzioni per strutture complete e a lungo termine) ha aggiunto “questo cambiamento proposto non riguarda solo gli inquilini e i proprietari, ma intermediari in quanto aumenta la complessità dei contratti di locazione e fornisce un forte impulso agli inquilini a stipulare contratti di locazione a breve termine”.

I contratti di locazione a breve termine creano problemi di finanziamento per i proprietari di immobili poiché prestatori e investitori preferiscono contratti di locazione a lungo termine per garantire il loro investimento. Pertanto, i proprietari dovrebbero assicurarsi finanziamenti per l’acquisto o il rifinanziamento prima dell’attuazione di questo regolamento, poiché il finanziamento sarà notevolmente più difficile in futuro.

Questa modifica contabile aumenterà gli oneri amministrativi a carico delle imprese e sarà di fatto azzerato il canone di locazione per gli immobili condominiali. John McAslan, un associato di ProTenant, ha aggiunto: “l’impatto di questa modifica proposta avrà un impatto significativo sul comportamento di locazione. I locatori di edifici con un solo inquilino si chiederanno perché non possedere l’edificio, se devo comunque registrarlo sul mio bilancio? “

In base alle regole proposte, gli inquilini dovrebbero capitalizzare il valore attuale di quasi tutti i “probabili” obblighi di locazione nei bilanci aziendali. FASB vede il leasing essenzialmente come una forma di finanziamento in cui il proprietario concede a un inquilino l’utilizzo di un capitale, in cambio di un canone di locazione che include il capitale e gli interessi, simile a un mutuo.

David Nebiker ha affermato che “le autorità di regolamentazione non hanno capito il motivo per cui la maggior parte delle aziende affitta e questo è per la flessibilità man mano che la loro forza lavoro si espande e si contrae, poiché la posizione deve cambiare e le aziende preferirebbero investire i loro soldi nella produzione di crescita dei ricavi, piuttosto che possedere immobili. “

Le modifiche contabili proposte avranno un impatto anche sui proprietari di immobili, in particolare sulle imprese quotate in borsa o con debito pubblico con rendiconti finanziari sottoposti a revisione. I proprietari di centri commerciali e i trust dovranno eseguire analisi per ciascun inquilino situato nei loro edifici o centri commerciali, analizzando i termini di occupazione e le tariffe di locazione contingenti.

Proprietari, inquilini e intermediari proattivi devono familiarizzare con gli standard proposti che potrebbero entrare in vigore nel 2013 e iniziare a negoziare i contratti di locazione di conseguenza.

Conclusione:

Il risultato finale di questa proposta modifica della contabilità del leasing è un onere di conformità maggiore per il locatario poiché tutti i contratti di locazione avranno una componente fiscale differita, saranno iscritti in bilancio, richiederanno una rivalutazione periodica e potrebbero richiedere un’informativa più dettagliata sul bilancio.

Pertanto, i locatori devono sapere come strutturare e vendere le transazioni che saranno desiderabili per i locatari in futuro. Molti locatari si renderanno conto che le nuove regole eliminano i benefici fuori bilancio che FASB 13 ha concesso loro in passato e determineranno il leasing come un’opzione meno vantaggiosa. Potrebbero anche considerare i nuovi standard più ingombranti e complicati da rendere conto e divulgare. Infine, diventerà una sfida per ogni locatore e agente immobiliare commerciale trovare un nuovo approccio per la commercializzazione delle locazioni immobiliari commerciali che le rendano più attraenti della proprietà.

Tuttavia, questa proposta di modifica contabile alla FAS 13 potrebbe potenzialmente stimolare un mercato immobiliare commerciale privo di lustro nel 2011 e nel 2012 poiché le imprese hanno deciso di acquistare proprietà piuttosto che affrontare le questioni amministrative della locazione nel 2013 e oltre.

In conclusione, si raccomanda che i proprietari e gli inquilini inizino a prepararsi per questo cambiamento rivedendo i loro contratti di locazione con il loro agente immobiliare commerciale e discutendo le ramificazioni finanziarie con il loro CFO, commercialista esterno e commercialista per evitare potenziali sorprese finanziarie se/quando la contabilità cambia vengono adottati.

Sia David Nebiker che John McAslan di ProTenant hanno indicato che l’intero team aziendale si istruisce continuamente e fornisce consulenza ai propri clienti su questi potenziali cambiamenti su base proattiva.

Addendum – Definizione di Capitale e Leasing Operativi:

Il concetto di base della contabilità di locazione è che alcuni contratti di locazione sono semplicemente affitti, mentre altri sono effettivamente acquisti. Ad esempio, se un’azienda affitta uno spazio ufficio per un anno, lo spazio vale quasi quanto alla fine dell’anno come quando è iniziato il contratto di locazione; l’azienda lo sta semplicemente utilizzando per un breve periodo di tempo e questo è un esempio di leasing operativo.

Tuttavia, se un’azienda noleggia un computer per cinque anni e alla fine del contratto di locazione il computer è quasi inutile. Il locatore (la società che riceve i canoni di locazione) lo anticipa e addebita al locatario (la società che utilizza il bene) un canone di locazione che recupererà tutti i costi del leasing, compreso un profitto. Questa operazione è denominata leasing di capitale, tuttavia si tratta essenzialmente di un acquisto con un prestito, in quanto tale attività e passività devono essere registrate nel bilancio del locatario. In sostanza, i canoni di locazione capitale sono considerati rimborsi di un prestito; gli ammortamenti e gli interessi passivi, anziché i canoni di locazione, sono poi rilevati a conto economico.

I leasing operativi normalmente non influiscono sul bilancio di una società. C’è, tuttavia, un’eccezione. Se un contratto di locazione ha delle modifiche programmate nel canone di locazione (ad esempio, un aumento pianificato per l’inflazione o una vacanza del contratto di locazione per i primi sei mesi), il canone di locazione deve essere rilevato su base uguale per tutta la durata del contratto di locazione. La differenza tra il canone di locazione rilevato e il canone effettivamente pagato è considerata una passività differita (per il locatario, se i canoni sono in aumento) o un’attività (se in diminuzione).

Che siano di capitale o operativi, anche i futuri impegni minimi di locazione devono essere indicati come nota a piè di pagina nel bilancio. L’impegno di locazione deve essere suddiviso per anno per i primi cinque anni, quindi tutti i canoni rimanenti vengono combinati.

Un contratto di locazione è capitale se viene soddisfatta una delle seguenti quattro prove:

1) Il contratto di locazione trasferisce la proprietà al locatario al termine della durata del contratto di locazione;

2) Il locatario ha un’opzione per l’acquisto del bene a un prezzo d’occasione al termine del periodo di locazione

3) La durata del contratto di locazione è pari o superiore al 75% della vita economica del bene.

4) Il valore attuale dei canoni, utilizzando il tasso di finanziamento incrementale del locatario, è pari o superiore al 90% del valore equo di mercato dell’attività.

Ciascuno di questi criteri, e le loro componenti, sono descritti più dettagliatamente in FAS 13 (codificato come sezione L10 del Testo vigente FASB o ASC 840 della Codificazione).

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