Incentivi alla locazione in immobili commerciali

Nel leasing odierno e in particolare negli immobili commerciali e al dettaglio, è comune imbattersi nella parola “ammortamento”. In sintesi, la parola spiega il concetto di recupero dei costi di incentivazione del locatore lungo la durata della locazione.

In questo mercato immobiliare dobbiamo attirare gli inquilini della proprietà e incoraggiare la decisione di stipulare un nuovo contratto di locazione. In caso di nuova occupazione dell’inquilino, il locatore può scegliere di fornire un incentivo che potrebbe essere a titolo gratuito, un nuovo allestimento o un canone ridotto. Ciò è comune quando il mercato è in fase di flessione o flessione ed esiste un’offerta eccessiva di spazio libero. Nel mercato odierno è così e lo sarà ancora per qualche tempo. La fornitura creativa di incentivi fa parte del processo di leasing.

Recupera i soldi dell’incentivo!

Quando tale attività di incentivazione è fornita dal locatore, è prassi comune recuperare i costi di tale incentivo al locatore più gli interessi sui fondi forniti, e tale recupero deve essere strutturato sulla durata del contratto di locazione. L’ammortamento è il processo che consente di raggiungere questo obiettivo.

Ciò suggerisce quindi che qualsiasi incentivo, sconto sull’affitto o periodo di esenzione dall’affitto non è effettivamente gratuito. Questo è certamente il caso e un agente immobiliare o un intermediario esperto sosterrà il processo e l’economia del contratto di locazione per garantire che l’incentivo finanziato dai proprietari venga recuperato in qualche modo.

Cosa vogliono gli inquilini?

Quando gli inquilini chiedono un nuovo contratto di locazione e qualche incentivo come parte di esso, non si aspettano di sentire parlare del processo di ammortamento e dell’economia dietro di esso. Non vogliono sentire che il buon incentivo che hanno per entrare nel contratto di locazione è di essere rimborsati mentre sono occupati. Diciamo solo che il concetto è noto tra l’agente e il locatore e il recupero dell’incentivo è strutturato (aggiunto) nel profilo di affitto e nei processi di revisione dell’affitto durante la locazione.

L’inquilino nel mercato odierno pensa che il mercato sia lento ea loro favore, e su questa base il proprietario deve fare qualcosa che lo attiri verso la proprietà. È qui che l’incentivo diventa parte della negoziazione. Un incentivo può essere qualsiasi cosa di valore per l’inquilino, ma normalmente è uno dei seguenti:

  • Affitto periodo gratuito
  • Periodo di riduzione dell’affitto
  • Pagamento in contanti all’inquilino
  • Allestimento fornito all’inquilino

Qualunque sia l’incentivo utilizzato, spetta all’agente immobiliare strutturare il processo di affitto e incentivazione a favore del locatore nell’ambito della negoziazione dell’affare. Alla fine della giornata, un inquilino vuole solo conoscere i locali e l’affitto totale che deve essere delineato nel contratto di locazione.

È compito dell’agente immobiliare assicurarsi che l’incentivo sia strutturato in modo che il locatore ottenga il recupero dell’esborso in incentivo. L’inquilino non sempre vuole conoscere i dettagli esatti di ciò che stai facendo nel commercio di noleggio. Vogliono solo sapere cosa stanno pagando per l’occupazione totale dei locali su base mensile o settimanale e come l’affitto aumenterà durante la durata del contratto di locazione.

In un mercato tranquillo con una saturazione di locali liberi disponibili, è normale che gli incentivi siano molto attivi e che a volte raggiungano un livello del 30% del totale dell’affitto pagato normalmente in locazione durante la sua durata. In qualsiasi nuovo progetto immobiliare il livello di incentivo salirà leggermente a circa il 37%, ma così facendo lo sviluppatore del progetto avrà iscritto quel costo di incentivo nel progetto. In tal caso gli inquilini pagheranno un canone gonfiato (come affitto facciale) per consentire al promotore di recuperare l’esborso.

Allora come si fa?

Quindi il commercio di affitti e incentivi va più o meno così. Se l’affitto per i locali senza incentivi è di $ 200 per m2 all’anno (mi scuso con quelli di voi che calcolano l’affitto a piedi) e l’incentivo che deve essere fornito per attirare l’inquilino a firmare il contratto di locazione è equivalente a un importo del 10% dell’affitto recuperato dall’inquilino durante la durata del contratto di locazione, quindi l’affitto iniziale dovrebbe essere di $ 220 per m2 all’anno. Questo è chiamato ‘affitto del viso’. L’affitto senza alcun incentivo pagato nel contratto di locazione ($ 200 per m2) è chiamato “affitto effettivo”.

Qualunque sia l’affitto iniziale (facciale o effettivo), verrà quindi intensificato da una struttura di revisione dell’affitto che sia pratica ed equa sul mercato. La tua buona conoscenza del mercato fa parte di questa valutazione e decisione dell’affitto. Il proprietario deve sapere cosa è giusto ed equo nelle condizioni di mercato prevalenti per attirare gli inquilini nella proprietà. I posti vacanti prolungati non sono una vera strategia qui e devono essere evitati; anche un contratto di locazione che ha un inizio di canone basso o un livello di incentivo più elevato, può essere modellato su un livello di canone migliore in pochi anni e quindi essere in linea con il canone di mercato in un secondo momento.

A proposito, i periti immobiliari scopriranno sempre il tipo e l’importo dell’incentivo che è stato fornito a un inquilino per invogliarlo a prendere un contratto di locazione. Il valutatore rimuoverà quindi l’incentivo dal valore della proprietà come parte del processo di valutazione professionale.

In alcuni casi un padrone di casa vorrà (o cercherà) di “nascondere” gli incentivi pagati in qualsiasi contratto di locazione al perito proprio per questo motivo; questo “processo di occultamento” è comune quando una proprietà viene valutata ai fini di un mutuo ipotecario. Non sto dicendo che questo “processo di occultamento” sia “legale”, ma piuttosto accade, e un buon agente immobiliare lo saprà e capirà qual è effettivamente l’affitto reale di una proprietà (con l’incentivo rimosso). I finanzieri conoscono i meccanismi degli incentivi e come vengono forniti e documentati, e allo stesso modo i valutatori di proprietà. È importante sottolineare che il livello e il tipo di incentivo di locazione nel mercato è noto a tutte le parti e non viene superato inutilmente.

Come fare questo?

Nella gestione dell’ammortamento degli incentivi di locazione, può essere fatto in vari modi. Verificare con un avvocato locale per assicurarsi di essere conformi agli standard e alla legislazione nella propria area e paese. Ecco alcuni esempi di come vengono gestiti gli incentivi.

  1. Alcuni proprietari scelgono di aggiungere il processo di rimborso dell’incentivo all’affitto che sarebbe stato normalmente pagato se non fosse stato fornito un incentivo. In questo caso non sempre l’inquilino capisce che l’affitto è stato gonfiato per recuperare l’incentivo per il padrone di casa. Niente è ‘nascosto’, solo che l’inquilino paga un affitto alto per i locali.
  2. Altri locatori possono scegliere di avere l’ammortamento dell’incentivo dettagliato separatamente nel documento di locazione come ‘onere’ separato. In questo caso diventa un pagamento separato dell’affitto incentivante ogni settimana o mese e l’inquilino sa a cosa serve. L’incentivo è visto chiaramente da chiunque legga il contratto di locazione e tutte le parti sanno cosa sta succedendo.
  3. Altri locatori possono scegliere di far documentare l’ammortamento dell’incentivo in un separato accordo tra le parti ben lontano dalla locazione stessa. Questo di solito viene fatto tramite un “atto” o un accordo legale separato. Dato che l’inquilino firma l'”atto”, allora sa che sta pagando e della sua esistenza. Sono le altre persone che leggono il contratto di locazione che potrebbero non essere a conoscenza dell’esistenza dell’incentivo. Se questo è il caso, prestare particolare attenzione al momento della vendita dell’immobile poiché il potenziale acquirente dell’immobile vorrà conoscere il commercio completo dell’occupazione.

Il messaggio importante qui è capire che gli incentivi sono attivi di tanto in tanto quando si affittano proprietà in un mercato che ha un’offerta eccessiva di spazio. Gli incentivi sono il modo in cui il proprietario attira un interesse per l’occupazione. In qualità di agente immobiliare o broker professionista, è tuo compito assicurarti il ​​pieno recupero degli incentivi. Al locatore dovrebbe essere mostrato che riceverai tutti i soldi dell’incentivo dall’inquilino durante la durata del contratto di locazione (non l’opzione di locazione), insieme a un affitto per i locali che sia equo e ragionevole nel mercato e nel luogo in cui ti trovi opera.

Un buon incentivo per l’affitto è quello che attira l’inquilino nella proprietà e quindi viene rimborsato al proprietario il più rapidamente possibile.

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