Le numerose tecniche utilizzate per valutare il terreno di una proprietà

La valutazione del terreno ha una relazione diretta con un’analisi del massimo e del miglior uso. Il confronto tra il massimo e il miglior uso e il valore del terreno o del terreno mostrerà se un uso esistente è il massimo e il miglior uso del terreno.

La valutazione del terreno gioca un ruolo enorme nella valutazione totale del valore della proprietà o degli immobili. I periti spesso creano una stima del valore del terreno separata da altre caratteristiche del bene immobile come miglioramenti edilizi. Il valore del terreno e il valore dell’edificio cambieranno in aliquote diverse a seconda dei miglioramenti e dei corrispondenti fattori di ammortamento. Per molte stime di valutazione immobiliare, una cifra separata per i terreni è il modo migliore per valutare il valore percepito.

Sebbene la stima totale della proprietà possa essere ottenuta dal confronto diretto o da approcci reddituali senza separare i valori dei terreni e dei fabbricati, potrebbe essere necessario valutare il terreno separatamente per staccare la cifra del terreno dal valore immobiliare complessivo. Nell’approccio dei costi, è una necessità assoluta stimare separatamente il terreno e le migliorie.

La creazione di un’opinione sul valore del terreno può essere presentata come un ostacolo separato nel processo di valutazione. È possibile utilizzare diverse tecniche per ottenere un’espressione del valore della terra, tra cui le seguenti:
– Confronto diretto
– Estrazione
– Terreno residuo
– Capitalizzazione dell’affitto fondiario
– Sviluppo della suddivisione
– Assegnazione

Di solito la più accurata ed efficace delle tecniche per ricavare un valore di un terreno è l’approccio del confronto diretto. Tuttavia, quando è disponibile un numero limitato di vendite o quando la stima prodotta necessita di supporto aggiuntivo, potrebbero essere utilizzate altre tecniche per supportare l’approccio comparativo come quelle menzionate in precedenza. Con la tecnica di allocazione, si possono analizzare o le transazioni di vendita di immobili migliorati oppure i prezzi totali pagati verrebbero allocati tra il terreno e le migliorie. Possono anche essere analizzati siti comparabili in fase di sviluppo e il costo delle proprietà finite dovrebbe essere ripartito tra terreni e miglioramenti o edifici. Secondo la tecnica estrattiva, il valore del terreno è determinato sottraendo il valore stimato delle migliorie ammortizzate dal prezzo noto di vendita dell’immobile.

Gli altri metodi di valutazione del terreno menzionati utilizzano tutti la capitalizzazione del reddito. L’uso di queste tecniche è soggetto a maggiori limitazioni e viene utilizzato meno spesso nella stima del territorio. La tecnica di sviluppo della suddivisione è un metodo speciale utile in casi specifici di uso del suolo. La tecnica del residuo della terra è utilizzata più spesso l’analisi del più alto e migliore utilizzo per testare la fattibilità di diversi usi che per valutare la terra come parte degli approcci tradizionali al valore. La capitalizzazione della rendita fondiaria può essere utilizzata quando gli affitti fondiari e i tassi di capitalizzazione fondiaria sono disponibili nel mercato o nell’area focalizzati. Un confronto di tali informazioni sarà quindi incrociato con il terreno soggetto che necessita di una stima.

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