Legge sull’uso del suolo del 1978 – Consenso

Il sistema di proprietà fondiaria in Nigeria è stato rivoluzionato nel 1978 con la promulgazione del Land Use Act (“LUA”). In conformità con la LUA, tutte le terre comprese nel territorio di ciascuno stato (ad eccezione delle terre conferite al governo federale o ai suoi organismi) sono ora conferite al governatore dello stato, che le detiene in custodia per i cittadini dello stato.

In virtù dell’articolo 22 della LUA, è vietata l’alienazione – da parte del titolare di un diritto di occupazione riconosciuto per legge – del suo diritto di occupazione mediante cessione, ipoteca, passaggio di proprietà, sublocazione, ecc. senza il consenso del Governatore ( prima avuto e ottenuto). È quindi estremamente critico garantire che si ottenga il consenso del Governatore poiché qualsiasi transazione o qualsiasi strumento che pretenda di conferire o conferire a qualsiasi persona qualsiasi interesse o diritto sulla terra senza il consenso del Governatore sarà nullo (sezione 26 LUA). In Savannah Bank v. Ajilo (1989) 1 NWLR (pt. 97), il giudice Nnamani JSC ha affermato che:

“Ogni titolare di un diritto di occupazione, legale o meno, è considerato come titolare del diritto dal governatore militare o dal governo locale, a seconda dei casi, ai fini e al controllo della gestione di tutto il territorio compreso nello stato. Di conseguenza, ciascuno di tali titolari, sia ai sensi delle sezioni 5, 34 o 36 della legge sull’uso del suolo, richiede il previo consenso del governatore militare prima di poter trasferire, ipotecare o altrimenti disporre dei suoi interessi nel diritto di occupazione”.

Poiché i Governatori sono in genere molto impegnati con l’attività di guida dello stato, la sezione 45 della LUA consente a un Governatore di delegare al Commissario di Stato tutti o parte dei poteri conferiti al Governatore dalla LUA, incluso il potere di concedere il consenso. Possono tuttavia sorgere problemi qualora l’ufficiale che trasmette o concede il consenso lo abbia fatto su delega del Governatore. Questo problema si verifica in genere quando il Commissario di Stato delegato non concede il consenso ma un funzionario inferiore del ministero (Ag. Chief Lands Officer, Permanent Secretary o Director of Lands) concede il consenso. In UBN Plc v. Ayodare & Sons (Nig.) Ltd. (2007) 13 NWLR (Pt. 1052), è stato affermato che il consenso concesso ai due atti di ipoteca legale era incoerente con le disposizioni della LUA in quanto era non concesso dal Governatore o dal Commissario di Stato ma è stato concesso dall’Ag Chief Lands Officer dello Stato di Kwara. Annullando il consenso concesso, la Corte ha ritenuto che,

“Poiché la persona che ha firmato non era un delegato del Governatore, sarebbe errato presumere che la Firma dell’Ag. Chief Lands Officer sull’allegato D1 non possa essere considerata sostanzialmente conforme alla firma del Governatore o di un suo delegato, il Commissario per Terreni e abitazioni”.

Alla luce della suddetta decisione delle Corti supreme e di una pletora di decisioni che condividono lo stesso sentimento della Corte Suprema in UBN Plc v. Ayodare & Sons (Nig.), è di fondamentale importanza che dove deve essere l’approvazione per il consenso concesso a ipoteca (in relazione a terreni coperti da un diritto legale di occupazione), il Governatore o un suo delegato dovrebbe firmare la lettera di consenso.

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