Panoramica dello scambio fiscale differito 1031

1031 Cambio di imposta differita

Un 1031 Tax-Deferred Exchange è una transazione che consente ai proprietari di immobili di preservare l’intero valore del loro investimento immobiliare. Uno scambio 1031 consente ai proprietari che decidono di dismettere i loro investimenti immobiliari, di farlo ed evitare di dover pagare le tasse sulle plusvalenze consentendo loro di reinvestire i proventi delle vendite per immobili “simili”.

PANORAMICA

Le regole generali che regolano uno scambio 1031 sono abbastanza semplici. Qualsiasi tipo di immobile (reale o personale) può essere scambiato a condizione che l’immobile ceduto fosse precedentemente detenuto a scopo di investimento. Nella maggior parte dei casi, una residenza personale non si qualificherà come uno scambio fiscale differito.

  1. COME GENTILE La proprietà sostitutiva deve essere di “tipo simile” alla proprietà ceduta. “Come tipo” non significa esattamente lo stesso. Quasi tutte le proprietà immobiliari sono considerate “come specie” rispetto ad altre proprietà immobiliari, come lo scambio di una casa unifamiliare in affitto con un condominio, un magazzino o un edificio per uffici.
  2. VALORE DELLA PROPRIETÀ Come regola generale, la proprietà che acquisisci deve avere sia un valore che un patrimonio pari o superiore alla proprietà ceduta.
  3. PERIODO DI IDENTIFICAZIONE – L’immobile da acquisire deve essere identificato entro 45 giorni dalla chiusura dell’immobile ceduto. Le regole di identificazione della proprietà includono:
  4. Tre (3) REGOLA DI PROPRIETA’: È possibile identificare fino a tre (3) proprietà, indipendentemente dal loro valore,
  5. O REGOLA DEL 200 PERCENTUALE: È possibile identificare un numero qualsiasi di immobili, a condizione che il loro valore di mercato equo combinato non sia superiore al doppio di quello dell’immobile ceduto
  6. O REGOLA DEL 95 PERCENTUALE: È possibile identificare un numero qualsiasi di proprietà, indipendentemente dal loro valore di mercato equo combinato, purché si acquisisca il 95% di tale valore totale.
  7. PERIODO DI SCAMBIO – L’acquisizione del nuovo immobile deve essere perfezionata entro 180 giorni dal trasferimento dell’immobile ceduto, ovvero entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di trasferimento del primo immobile, se precedente. Questi limiti di tempo devono essere rigorosamente seguito affinché lo scambio fosse consentito dall’IRS. Il loro non concedere proroghe.
  8. PASSI COINVOLTI IN UNO SCAMBIO DI SUCCESSO
  9. Contratto di acquisto. Viene stipulato un contratto tra l’Acquirente e il Venditore per l’acquisto e la vendita della proprietà ceduta. Il contratto di acquisto dovrebbe contenere una “clausola di cooperazione” in cui l’Acquirente si impegna a collaborare con il Venditore per strutturare e completare uno scambio 1031. Il Venditore (o Acquirente) assegnerà il proprio interesse nell’accordo a un Facilitatore o un Intermediario Qualificato (FAC o QI).
  10. Scambio aperto. Lo scambio viene impostato con la FAC o il QI di solito dopo l’apertura dell’escrow per la chiusura della vendita. Dovrebbe quindi essere preparata la documentazione necessaria per influenzare lo scambio. L’accordo di scambio (tra il contribuente e la FAC o QI) definisce la transazione di scambio e stabilisce gli obblighi sia del contribuente che della FAC o QI. Viene preparata una Cessione del contratto di acquisto di proprietà ceduto a FAC o QI, assegnando i diritti come Venditore a FAC o QI.
  11. Chiusura della proprietà ceduta. L’immobile ceduto chiude quando sono soddisfatte tutte le condizioni di vendita e l’immobile viene ceduto all’Acquirente. Sebbene il trasferimento avverrà direttamente dal venditore all’acquirente, rappresenterà un trasferimento dal venditore al FAC o al QI in cambio di altra proprietà da ricevere in un secondo momento. Il ricavato della vendita viene consegnato direttamente al FAC o al QI per l’immobile sostitutivo. In nessun momento il venditore deve essere in una ricevuta effettiva o implicita dei proventi in contanti.
  12. Identificazione dell’immobile sostitutivo. Il periodo di tempo per identificare l’immobile (o gli immobili) da acquistare come immobile sostitutivo decorre dalla chiusura dell’immobile ceduto. Sono consentiti quarantacinque (45) giorni dalla data del trasferimento per identificare l’immobile acquisito.
  13. Contratto di acquisto per immobile sostitutivo. Dopo l’identificazione di un immobile sostitutivo “simile” idoneo e la decisione su quale immobile sarà acquistato, verrà stipulato un contratto di acquisto con il Venditore. La proprietà deve essere una o più delle proprietà identificate entro la fine del periodo di identificazione di 45 giorni.
  14. Scambio di documentazione per l’acquisizione della proprietà. Dovrà quindi essere predisposta la Cessione del contratto di acquisto per l’immobile sostitutivo e la Liberatoria e Garanzia che dovrà essere eseguita da Acquirente e Venditore. Dovrebbero inoltre essere preparate istruzioni affinché l’agente di regolamento annoti gli elementi necessari per completare lo scambio.
  15. Chiusura della proprietà sostitutiva. Quando le condizioni di chiusura sono state soddisfatte, il FAC o il QI dovrebbero consegnare i fondi che ha detenuto all’agente di regolamento per acquisire la proprietà sostitutiva. Il Venditore trasmetterà la proprietà sostitutiva direttamente all’Acquirente. La chiusura della proprietà sostitutiva deve avvenire entro 180 giorni dal trasferimento della proprietà ceduta (o entro la data di scadenza della dichiarazione dei redditi, se precedente) affinché la transazione possa beneficiare del trattamento della Sezione 1031.

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