Storia dei rapporti con le agenzie immobiliari

All’inizio, gli agenti immobiliari erano conosciuti come intermediari e opzionatori. A quei tempi, la pratica consueta era che un intermediario venisse a conoscenza di una proprietà in vendita, ma che la tenesse segreta ad altri intermediari. Era difficile per questi intermediari riscuotere un compenso per i loro servizi in modo da ricorrere a tattiche che non erano sempre nel migliore interesse del loro venditore. Gli oppositori, d’altra parte, di solito avevano più successo nel riscuotere i loro compensi perché avrebbero vincolato la proprietà del venditore su un possibilità di acquisto, vendere la proprietà a un acquirente a un prezzo superiore all’importo dell’opzione, pagare al venditore il prezzo dell’opzione e poi intascare il resto.

La prima attività di intermediazione immobiliare era organizzata in modo approssimativo e utilizzava metodi di intermediazione spesso disonesti, soggetti a frode e che si avvantaggiavano di venditori e acquirenti. Alla fine, è stato sviluppato un concetto più nuovo con l’agente immobiliare che è un agente e ha un dovere fiduciario nei confronti del venditore e riceve il pagamento per i suoi servizi. Questo nuovo concetto ha costretto il rapporto venditore e intermediario a un livello più elevato di servizio e dovere. Consentiva inoltre ai broker di mettere in vendita la proprietà tramite contratti. Questi contratti sono ciò che ora chiamiamo inserzioni. Le prime forme di elenchi che abbiamo chiamato elenchi aperti. La quotazione aperta è un tipo di contratto di quotazione non esclusivo che autorizza un agente immobiliare a offrire un immobile in vendita, trovare un acquirente ed essere pagato per i servizi alla chiusura di tale transazione.

Anche altri broker potrebbero avere annunci aperti per la stessa proprietà, ma solo il broker che ha effettivamente trovato l’acquirente riceverà una commissione. Inoltre, nessun intermediario verrebbe pagato una commissione se il venditore vendesse la proprietà. La quotazione aperta scoraggiava la cooperazione tra i broker, poiché ogni broker poteva ottenere la propria quotazione aperta. Per risolvere il problema della quotazione aperta, il agenzia esclusiva elenco è diventato popolare.

La quotazione dell’agenzia esclusiva è un tipo di contratto di quotazione in cui il venditore offre solo il compenso di intermediazione della quotazione se l’acquirente viene procurato attraverso gli sforzi dell’intermediazione o gli sforzi di altri intermediari immobiliari. Ciò significa che in determinate situazioni, come In vendita da parte del proprietario, l’intermediazione di annunci potrebbe non ricevere un compenso quando la proprietà viene venduta. Nella quotazione dell’agenzia esclusiva, l’intermediazione di quotazione o un altro intermediario che collabora con l’intermediazione di quotazione deve procurarsi l’acquirente per poter richiedere un risarcimento.

La quotazione dell’agenzia esclusiva incoraggia i broker concorrenti a trovare acquirenti per la quotazione, poiché l’intermediazione della quotazione paga la commissione dell’intermediazione di vendita. Tuttavia, il venditore continua a non pagare una commissione quando un venditore trova l’acquirente. La quotazione in esclusiva dell’agenzia alla fine ha dato origine alla diritto esclusivo di vendita elenco.

L’accordo di diritto esclusivo di vendita, l’intermediazione di quotazione viene offerta un compenso in caso di vendita indipendentemente da chi ha procurato l’acquirente. Il diritto esclusivo di vendere la quotazione garantisce che il broker di quotazione riceverà una commissione, anche se un broker concorrente o il venditore vende la proprietà. Fornisce la massima protezione per l’intermediario di quotazione ed è considerato nel migliore interesse del venditore perché l’intermediazione di quotazione impiegherà sforzi e risorse per commercializzare la proprietà, poiché una commissione è garantita durante la durata del contratto.

Anche dopo che il diritto esclusivo di vendita delle inserzioni è diventato popolare, c’è stata poca collaborazione tra gli intermediari, poiché un acquirente che desiderava acquistare una proprietà specifica avrebbe dovuto trattare con l’intermediario che aveva elenchi di interesse esclusivo. Era anche abbastanza chiaro a tutte le parti in quanto l’intermediario rappresentava il venditore e che l’acquirente non aveva alcuna rappresentanza.

Negli anni ’50 c’era pressione per una maggiore cooperazione tra gli intermediari. Di conseguenza, un broker che lavora con un acquirente contatterebbe i broker concorrenti per conoscere il loro inventario e le possibili corrispondenze per i loro clienti. Gli affari spesso risultavano in cui l’agente di vendita non conosceva il venditore o il suo agente e gli unici rapporti dell’agente di vendita erano con l’acquirente. Improvvisamente, il concetto a cui l’intermediazione di vendita doveva il suo dovere fiduciario solo il venditore non era più un concetto pulito e logico. Tuttavia, ci sarebbero voluti molti anni prima che i concetti di agenzia impraticabili venissero risolti e portassero alla rappresentanza dell’acquirente.

Con il progredire degli anni ’50 e ’60, un sistema di intermediazione cooperativa più formalizzato, noto come Servizio di quotazione multipla (MLS), è stato sviluppato. Attraverso la MLS, il concetto di subagenzia evoluto. Detto semplicemente, ciò significava che il broker di quotazione era l’agente e rappresentava solo il venditore. L’intermediazione di quotazione assumerebbe collaboratori di vendita che sono stati presi in considerazione subagenti del venditore. L’intermediazione MLS della quotazione era necessaria per rendere disponibile la quotazione tutto intermediazione cooperativa all’interno del loro MLS. Questi intermediari che hanno collaborato sono stati anche considerati subagenti dell’intermediazione di quotazione, che erano agenti del venditore. Se l’intermediazione cooperante aveva soci di vendita, questi erano subagenti dell’intermediazione cooperante, che erano subagenti dell’intermediazione di quotazione, che era l’agente del venditore. In questo periodo non era possibile un rapporto di agenzia con un acquirente, poiché il rapporto di agenzia era sempre con il venditore. L’unico dovere che un licenziatario doveva verso un acquirente era di non mentire quando gli venivano poste domande su una proprietà. Il concetto di “attenzione dell’acquirente” era davvero la realtà di come operava l’attività di intermediazione e gli acquirenti erano sempre non rappresentati.

L’ascesa del consumismo, come si è manifestato in numerose decisioni giudiziarie, ha esercitato pressioni sull’attività di intermediazione affinché si preoccupi maggiormente degli interessi dell’acquirente. Per questo motivo, i licenziatari che lavorano con gli acquirenti avevano il dovere affermativo di rivelare questioni note che interessano una proprietà. Ad esempio, se l’intermediario sapesse che un tetto perde, dovrebbe rivelare questo fatto. Questo concetto di divulgazione è stato successivamente ampliato dai tribunali per includere condizioni sulla proprietà che gli intermediari avrebbe dovuto o avrebbe potuto sapere.

Negli anni ’80, uno studio del governo ha rilevato che quasi tre quarti di tutti gli acquirenti pensavano che l’intermediazione con cui stavano lavorando li rappresentasse come clienti. Lo stesso studio ha concluso che quasi tre quarti di tutti i venditori pensavano anche che l’intermediazione che ha collaborato rappresentasse gli interessi dell’acquirente. Divenne presto evidente che i concetti di diritto di agenzia che l’industria e le autorità di regolamentazione del governo avevano tentato di imporre per semplificare e chiarire i rapporti di agenzia non avevano funzionato. Le continue pressioni dei gruppi di consumatori e dei tribunali hanno infine portato al movimento di rappresentanza degli acquirenti degli anni ’90.

Nel 1991, la National Association of REALTORS® ha formato un gruppo consultivo per studiare le questioni relative alla rappresentanza delle agenzie. La testimonianza è stata ricevuta da professionisti del settore immobiliare, esperti del settore, pubblico e autorità di regolamentazione statali. La relazione del gruppo consultivo formulava le seguenti raccomandazioni:

  • La politica di elenco multiplo del NAR dovrebbe essere modificata per rendere facoltative le offerte di subagenzia. Se la subagenzia non è stata accettata da un intermediario che ha collaborato, l’intermediazione di quotazione doveva offrire un compenso all’intermediazione che rappresentava l’acquirente.

  • Il NAR incoraggerebbe le associazioni statali a promuovere modifiche alle leggi e ai regolamenti immobiliari al fine di promuovere la divulgazione delle opzioni di agenzia. Queste opzioni includerebbero l’agenzia del venditore, l’agenzia dell’acquirente e la doppia agenzia divulgata. Lo scopo di questa raccomandazione era aiutare i consumatori a prendere decisioni informate in merito alla rappresentanza.

  • Il NAR dovrebbe incoraggiare gli intermediari immobiliari ad adottare politiche aziendali scritte che affrontino la gestione dei rapporti di agenzia con i propri clienti e clienti.

  • Il NAR incoraggerebbe la formazione di tutti i membri sul tema della rappresentanza dell’agenzia. Le agenzie di regolamentazione statali sarebbero inoltre incoraggiate a includere l’agenzia come argomento obbligatorio nei requisiti di formazione continua per tutti i licenziatari.

A partire dal 1992, la National Association of REALTORS® ha adottato la seguente politica:

“L’Associazione Nazionale dei REALTORS® riconosce l’agenzia venditrice, l’agenzia acquirente e la doppia agenzia divulgata con il consenso informato come forme appropriate di rappresentanza dei consumatori nelle transazioni immobiliari. L’associazione rispetta la necessità che tutti i REALTORS® siano in grado di prendere decisioni aziendali individuali sulle loro pratiche di agenzia delle società. Inoltre, NAR sostiene la libertà di scelta e il consenso informato per i consumatori o i servizi immobiliari quando si creano rapporti di agenzia con il licenziatario immobiliare”.

Queste modifiche NAR alla politica di rappresentanza hanno modificato il modo in cui le pratiche del settore. Diritto esclusivo di rappresentanza gli accordi con l’acquirente ora consentono a un acquirente di stipulare un contratto con un intermediario per trovare e negoziare l’acquisto di proprietà immobiliari. Generalmente, questi accordi sono per un periodo determinato e richiedono all’acquirente il pagamento di una commissione alla chiusura della transazione immobiliare. In qualità di agente dell’acquirente, l’intermediazione dell’acquirente deve tutti i doveri fiduciari (cura, lealtà, divulgazione, obbedienza e contabilità) al suo principale, l’acquirente.

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