Valutazione immobiliare – Riporta l’approccio dei costi

Negli ultimi anni c’è stata una tendenza verso un’attualizzazione completa del Cost Approach al valore nella stima residenziale. Per le case occupate dai proprietari, l’unica tecnica è ora l’analisi del confronto delle vendite, che prevede la selezione e il confronto delle singole vendite di proprietà con una proprietà in oggetto.

Molti istituti di credito e agenzie governative non richiedono più la tecnica dell’approccio dei costi, anche su costruzioni nuove o quasi nuove, e ai periti viene spesso chiesto di ometterla completamente o di non fare affidamento sui risultati. Quando un prestatore richiede che l’approccio dei costi sia completato, sembra che ciò avvenga solo per determinare un importo adeguato di assicurazione per il proprietario della casa. Questo è, ovviamente, qualcosa di estremamente importante per il prestatore così come per il proprietario della casa, ma non dovrebbe essere l’unico criterio per l’uso di un’analisi di ammortamento dei costi.

Anni fa era sempre necessario un approccio ai costi per un rapporto di valutazione. La base di questo approccio era il principio di sostituzione, che sostiene che un acquirente prudente non pagherà più per una casa del costo per acquisire una casa sostitutiva ugualmente desiderabile. Di conseguenza, il costo di riproduzione o sostituzione di una nuova casa fissava il limite massimo possibile del valore, in particolare per una casa usata esistente. Quindi questa analisi è servita non solo come mezzo aggiuntivo per stimare il valore, ma anche come regolatore dei prezzi delle case fuori controllo.

L’approccio dei costi ha svolto anche un’importante funzione come strumento educativo per i periti. Per eseguire questo approccio, un perito doveva avere almeno una minima conoscenza pratica dell’edilizia residenziale e osservare attentamente la qualità e le condizioni dei vari componenti della casa. I servizi di dati sui costi, che esistono ancora oggi, forniscono informazioni continuamente aggiornate sui vari costi di costruzione di una casa e alcuni sono piuttosto accurati.

Un servizio pubblica un manuale ricco di buoni dati e informazioni, completo di descrizioni e fotografie che illustrano le differenze di qualità e aspetto per i diversi tipi di case, che è un ottimo modo per periti nuovi o inesperti di familiarizzare con queste caratteristiche. In tempi recenti mi sono imbattuto in rapporti di periti relativamente nuovi in ​​cui non è stato applicato alcun approccio ai costi ed era dolorosamente ovvio che il perito sapeva molto poco sulla costruzione o su come valutare le differenze tra il loro soggetto e le vendite comparabili che hanno utilizzato nel confronto delle vendite Analisi. Sospetto che abbiamo una nuova generazione di periti là fuori che ha questa carenza e questo è un brutto segno per il futuro. I migliori periti sanno qualcosa di edilizia e possono immediatamente individuare le differenze tra le case per quanto riguarda il loro livello di qualità. Questa capacità è fondamentale anche per il revisore della valutazione.

L’approccio dei costi non è privo di punti deboli. Il principale punto debole è nella stima dell’ammortamento, sia esso di natura fisica, funzionale o esterna. Queste cose sono difficili da stimare, ma ancora una volta, il perito che impara come farlo diventa più informato e competente, sia nei metodi di confronto dei costi che di vendita. Un altro punto debole è nella stima del valore del terreno. Le vendite effettive spesso non sono disponibili come mezzo per determinare cosa stanno pagando gli acquirenti per un lotto simile e quindi l’astrazione del mercato (chiamata anche estrazione) viene utilizzata per stimare il rapporto tra il valore del terreno e il valore dell’abitazione dalle vendite di mercato di case già costruite. Se eseguita in modo improprio, questa tecnica è soggetta a gravi errori. La regola generale per l’approccio dei costi è che è più accurato quando l’abitazione non è molto vecchia e sono disponibili vendite di lotti simili vicini.

Sono del parere che la maggior parte dei pignoramenti riguardi case relativamente nuove e che è qui che si verifica la maggior parte delle perdite sui prestiti. Almeno così è nel mio mercato locale che ha sempre avuto molte nuove costruzioni. Ci sono molte ragioni per i pignoramenti, ma sicuramente uno è l’aggiornamento.

I costruttori in genere offrono vari modelli di case a prezzi “base” e offrono aggiornamenti sia per la casa che per il lotto. Gli acquirenti possono scegliere tra un’ampia varietà di opzioni per migliorare la casa e possono scegliere lotti di dimensioni diverse o che hanno più alberi o altri aspetti desiderabili. Questo è ottimo per l’acquirente, ma può diventare un incubo per il prestatore quando si verifica un pignoramento perché così tanti di quei bei aggiornamenti non mantengono il loro valore nelle successive vendite di pignoramento e spesso non mantengono il loro valore poiché il proprietario di casa in difficoltà cerca disperatamente di vendere la casa per evitare il pignoramento.

Il proprietario della casa scopre che sono “sottosopra”, il che significa che la casa non può essere venduta per l’importo del mutuo, soprattutto quando l’anticipo iniziale era molto basso o quando i costi di finanziamento erano inclusi (rotolati) nel mutuo, rendendo necessario un aumento di il prezzo di vendita. Un altro problema è il costo di aggiornamento gonfiato in cui alcuni costruttori aumentano i prezzi degli aggiornamenti ben oltre i normali prezzi che i consumatori pagano nei negozi al dettaglio, anche con l’installazione aggiunta. Questo è simile a quello che fanno molti appaltatori di servizi (idraulici, meccanici di automobili, ecc.) Perché vogliono realizzare un profitto sulle “parti” oltre che sul lavoro. Il problema arriva quando il markup è eccessivo.

C’è poco che un perito può fare per gli aggiornamenti quando si può dimostrare che gli acquirenti spesso selezionano gli aggiornamenti con l’acquisto di una nuova casa. In assenza di rivendite correnti o pignoramenti con cui confrontare, non è possibile stimare il valore di rivendita degli aggiornamenti e i valori sono stimati a una data determinata, non futura.

L’approccio dei costi è servito a lungo come una base ragionevole per apportare modifiche alle vendite di mercato nell’analisi del confronto delle vendite per i singoli articoli. Se una casa aveva bisogno di un nuovo tetto, il perito aveva una fonte a portata di mano per determinare il costo per questo. Allo stesso modo per elettrodomestici, apparecchiature HVAC, un garage e simili. La rimozione dell’approccio dei costi e dei buoni dati che ne deriva costringe troppi periti a dover indovinare questo tipo di aggiustamenti e i risultati possono variare notevolmente da un perito all’altro.

Molto tempo fa le case erano valutate solo con un approccio ai costi. L’analisi del confronto delle vendite (precedentemente nota come approccio al mercato) è arrivata in seguito. Non credo sia una coincidenza che i tassi di preclusione e i fallimenti personali causati da importi ipotecari inaccessibili e prezzi delle case fuori controllo sembrano essere aumentati così tanto negli ultimi anni mentre l’uso dell’approccio dei costi è diminuito allo stesso tempo. Non credo sia una coincidenza che la diminuzione dell’enfasi sul costo meno l’ammortamento sia iniziata più o meno nello stesso periodo in cui enormi afflussi di capitali nel mercato hanno incoraggiato ogni tipo di schema di credito a denaro facile che ha permesso a così tante persone di acquistare case che non potevano effettivamente permettersi e ciò ha gravemente danneggiato non solo l’economia statunitense, ma il mondo intero. Le montagne di denaro da prestare tendono a mettere da parte la cautela.

Credo che l’analisi del confronto delle vendite sia sicuramente una buona tecnica di valutazione, ma il suo lato negativo è che ci sono troppi modi intelligenti per i partecipanti al mercato di contrabbandare costi nascosti, commissioni e persino frodi nei contratti di vendita, che si fanno strada silenziosamente nei dati di mercato servizi e su relazioni di valutazione. Lo stesso può essere vero per i costi nascosti come le commissioni di sconto sul prestito pagate dal venditore e altri soldi pagati per i costi di chiusura dell’acquirente. Come minimo, un approccio di costo accurato funge da utile controllo sui risultati anche dell’analisi comparativa delle vendite più approfondita e dettagliata in cui il perito ricerca e analizza attentamente tali cose. Cose indesiderabili possono accadere e accadono nel settore immobiliare e alcune possono sfuggire anche alla migliore analisi di confronto delle vendite perché accadono in modo silenzioso e incrementale.

Un esempio di ciò è ciò che chiamo capitalizzazione del prezzo di costo di chiusura. Un agente immobiliare fornisce al venditore un’analisi dei prezzi in cui l’agente ha trovato 20 vendite recenti di case simili nella zona e ha calcolato la media dei prezzi per arrivare a una cifra che crede sia corretta per la casa. La casa viene quindi commercializzata a quel prezzo. Arriva un acquirente (forse da un mercato a costi più elevati) che non ha contanti, ha bisogno di assistenza con i suoi costi di chiusura e fa un’offerta al prezzo richiesto o molto vicino. Il venditore risponde con un’offerta in cui aggiunge al prezzo l’importo dell’assistenza richiesta dall’acquirente.

Ma cosa succede se questo tipo di assistenza risulta essere normale per la zona e si riflette già nei prezzi di vendita di quelle 20 case utilizzate per fissare il prezzo richiesto per cominciare? La nuova vendita si chiude al prezzo corretto al rialzo e viene quindi utilizzata come “comp” da altri agenti e periti e il processo continua con ogni occorrenza ripetuta dell’acquirente bisognoso, provocando un aumento dei prezzi delle case, una diminuzione dell’accessibilità, creando più bisognosi acquirenti, e mettendo in moto un effetto valanga in cui i prezzi alla fine salgono al punto da superare anche il costo del nuovo. Questo non è diverso dalla capitalizzazione degli interessi sul tuo conto di risparmio. Nel tempo il tuo saldo sale sempre più velocemente. Combina questo con altre tendenze inflazionistiche del mercato e otterrai una brutta bolla che un giorno scoppierà a rischio di tutti noi… di nuovo.

Ovviamente, questo potrebbe essere evitato da agenti di vendita competenti che capiscono che quelle 20 vendite includevano già pesanti costi di vendita e ne informano i propri clienti, ma molti non lo fanno e c’è un incentivo integrato a spingere i prezzi il più in alto possibile tra le persone che lavorano su commissione. Un approccio di costo accurato tenderebbe a cogliere immediatamente questa anomalia o almeno a ridurne gli effetti lungo la linea nelle vendite future perché quando i prezzi delle case iniziano a superare quello che costerebbe costruire una casa sostitutiva altrettanto desiderabile nuova di zecca, il perito competente sa che qualcosa è sbagliato e che devono scavare più a fondo nei dati di mercato.

Un approccio di costo è anche un ottimo rivelatore di bugie per valutazioni fraudolente. Se un perito ha incluso un approccio ai costi e sta utilizzando una fonte di costo nota o un manuale che altri possono sottoscrivere o visualizzare, i costi stimati mostrati nella valutazione possono essere riprodotti da quella stessa fonte da qualcuno che esamina il rapporto. Quindi, se il perito ha falsificato il costo, questo può essere rilevato semplicemente esaminando la fonte del costo e i parametri che il perito aveva descritto. Inoltre, anche se il perito ha mostrato i costi corretti, la valutazione gonfiata in modo fraudolento mostrerà un valore del terreno gonfiato nell’approccio dei costi con scarso o nessun supporto sull’origine della stima del valore del terreno o sul motivo per cui è così alto. Nelle valutazioni fraudolente, l’approccio dei costi è “collegato” con numeri che corrispondono all’analisi di confronto delle vendite. Questo perché un approccio di costo onesto avrebbe indicato un valore significativamente inferiore per la casa.

Ci sono altri esempi di come l’approccio dei costi potrebbe eliminare o ridurre i prezzi delle case fuori controllo e persino rilevare le frodi. Ritengo che sia un errore sciocco togliere o incoraggiare il disuso di qualsiasi tipo di analisi o strumento da parte dei periti che abbia una base nei dati di mercato. Un analista in qualsiasi campo di studio dovrebbe essere disposto e abilitato a usare quanti più modi possibili per esaminare un problema. Concentrarsi su un solo metodo incoraggia la visione a tunnel. Dico di riportare l’approccio dei costi e lasciare che i periti decidano quanto sia utile o accurato caso per caso. Non è la soluzione definitiva, ma è uno strumento prezioso e utile.

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